Adquirir un inmueble en remate puede ser una gran oportunidad para conseguir propiedades a precios significativamente inferiores al valor de mercado. Sin embargo, este proceso también presenta ciertos riesgos y desafíos que es crucial conocer y gestionar adecuadamente. En este artículo, te guiaremos paso a paso sobre cómo comprar un inmueble en remate de manera efectiva y segura.

¿QUÉ ES UN REMATE INMOBILIARIO?

Un remate inmobiliario es una subasta pública en la que se venden propiedades hipotecadas o embargadas por instituciones financieras o personas naturales, debido a impagos de préstamos hipotecarios. Este proceso implica la compra de derechos litigiosos derivados de un proceso judicial o arbitral iniciado por el incumplimiento de pago de una persona que obtuvo un crédito hipotecario y no pudo pagar ni vender la propiedad a tiempo para saldar la deuda.

En estas subastas, los bienes raíces se ofrecen a precios muy atractivos, generalmente como resultado de hipotecas.

En la actualidad, existen dos formas de remates inmobiliarios, a través de un proceso judicial que se realiza en la PLATAFORMA REMAJU o a través de un proceso arbitral, como por ejemplo el Centro de Arbitraje Financiero Inmobiliario (CAFI) y Centro de Arbitraje Comercial de Lima (CACLI)

VENTAJAS DE COMPRAR UN INMUEBLE EN REMATE.

1.       PRECIOS ATRACTIVOS. - La ventaja principal de comprar un inmueble en remate es el precio, ya que suele ser considerablemente inferior al valor de mercado, ofreciendo importantes descuentos según sus características, ubicación y condiciones, valorados a través de una Tasación que se convencional o por una empresa tasadora nombrada por el juzgado o el árbitro.

2.       PORTAFOLIO VARIADO. - Los remates inmobiliarios ofrecen una excelente oportunidad para diversificar opciones dentro del mercado. La amplia variedad de propiedades disponibles en estas subastas, tanto residenciales como comerciales, permite expandir tus activos de manera estratégica, reduciendo riesgos y aumentando la rentabilidad.

3.       POTENCIAL DE INVERSIÓN. - El adquirir inmuebles en remate puede asegurar un mejor valor de propiedad, generando una mayor rentabilidad si decides venderlos o alquilarlos posteriormente. Esta inversión es ideal para aquellos que buscan obtener ingresos a futuro. Sin embargo, este aumento de valor no ocurre a corto plazo y depende de varios factores. Por ello, es importante estar atento a las oportunidades del mercado para adquirir propiedades y; de ser posible, contar con la ayuda de un profesional.

4.       PROCESOS PÚBLICOS Y TRANSPARENTES. - Los remates o subastas son eventos públicos, lo que garantiza transparencia en el proceso de compra, permitiendo verificar que el vendedor sea legítimo y que la propiedad exista y le pertenezca. Asimismo, para que exista mayor seguridad en el proceso, se recomienda verificar ya sea en el Poder Judicial o en el Centro Arbitral para evitar fraudes.

¿CÓMO PARTICIPAR EN REMATES ARBITRALES DE INMUEBLES?

Una alternativa efectiva para adquirir un inmueble propio es a través de remates arbitrales o judiciales. Aunque es una forma menos conocida de obtener una propiedad, resulta beneficiosa porque los precios son significativamente menores en comparación con el mercado inmobiliario convencional.

REMATES EN CENTROS ARBITRALES

A continuación, te explicaremos el proceso de compra de una propiedad en remate arbitral en 7 pasos.

·         BÚSQUEDA E INVESTIGACIÓN DE INMUEBLES EN REMATES ARBITRALES. - Busca publicaciones de remates arbitrales realizados por centros de arbitraje para encontrar inmuebles que te parezcan baratos y que te interese adquirir. Asegúrate de tener el efectivo suficiente para pagar su precio. Investiga detenidamente estas publicaciones para identificar oportunidades atractivas y verifica que cuentas con los fondos necesarios para la compra.

·         FECHA. - Deberás llegar puntualmente al lugar en donde se realizará el remate, asegurándote de estar allí 30 minutos antes de la hora programada.

·         CUOTA POR PARTICIPACIÓN. - Para participar en un remate, se debe de pagar una tasa por participar del evento. Por ejemplo, en un remate organizado por el Centro de Arbitraje Financiero Inmobiliario (CAFI), el monto es de S/ 1,000.00 y en el Centro de Arbitraje Comercial de Lima (CACLI) el monto es de S/ 412.00. Dicha tarifa es considerada un gasto, ya que no es reembolsable.

·         GARANTÍA. - Para ser considerado postor de una subasta, debes presentar al inicio un cheque de gerencia que represente el 10% del precio de tasación. Si no ganas la subasta, el cheque te será devuelto al finalizar el remate. En caso de ganar, este importe se considerará como anticipo para el pago del precio final.

·         GANA LA OFERTA MÁS ALTA. – El Martillero Público adjudica el bien al postor con la oferta más alta, concluyendo así el remate. Si sólo un postor participa, se lleva el bien por el precio base del remate.

·         DEPÓSITO FINAL. - Una vez finalizado el remate, se levantará un acta en la que se indicará al ganador que debe presentar el saldo del precio final mediante un cheque de gerencia a nombre del centro de arbitraje en un plazo de aprox. cinco días hábiles. Además, se deberán pagar los siguientes conceptos: honorarios del Martillero Público (3% del monto final del remate), tasa al centro de arbitraje (3% del monto final del remate en el caso de CAFI y del CACLI), impuesto de alcabala y la protocolización notarial (incluyendo costos de Registros Públicos).

·         TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD. - Después de verificar el depósito, el tribunal arbitral transferirá la propiedad del inmueble mediante una resolución, ordenando levantar las cargas y gravámenes que afecten la propiedad. Esta resolución incluye una orden para que los ocupantes entreguen el inmueble al adjudicatario en el plazo de diez días. La inscripción de la propiedad a nombre del comprador se registrará en la Partida del inmueble en los Registros Públicos. En el caso que no se cumpla con la orden de entregar el inmueble al adjudicatario en el plazo otorgado se ordenará el lanzamiento del ejecutado y de todos los ocupantes del inmueble.

Siguiendo estos pasos, podrás aprovechar las oportunidades de remates arbitrales en Perú, tanto para uso propio como para inversión. Es recomendable contar con un abogado que asista en todo el proceso, desde la valoración inicial del inmueble hasta la inscripción de la propiedad.

¿CÓMO ACCEDER AL SISTEMA?

Para acceder al sistema y participar de ello, es importante señalar que hay un medio alternativo de solución de conflictos que es indispensable incluir una “cláusula arbitral” en el contrato entre las partes.

La cláusula modelo establece que cualquier controversia sobre el contrato, incluyendo nulidad, invalidez o resolución por incumplimiento, será sometida a arbitraje del Centro de Arbitraje Comercial de Lima. Un árbitro único, nombrado por el centro, tendrá facultades para ejecutar el laudo, y las partes aceptan las reglas de procedimiento vigente al inicio del arbitraje. Esta cláusula es aplicable a todo tipo de contrato (arriendos, compra - venta, mutuo con garantía hipotecaria, etc.) y puede ser modificada para adaptarse a las necesidades específicas del contrato, incluyendo domicilios, jurisdicciones alternativas y sometimiento al Poder Judicial.

ADJUDICACIÓN DEL INMUEBLE

La adjudicación se realiza mediante un oficio al Notario Público designado por el adjudicatario. El notario protocoliza las copias del proceso arbitral y remite los documentos a Registros Públicos para su inscripción.

En procesos de remate, se otorga el lanzamiento contra los demandados que ocupan el inmueble, ejecutándose este mandato en sede judicial.

Generalmente, los costos del proceso arbitral son pagados por la parte vencida. Para iniciar el proceso:

1.       El demandante paga el 50% del derecho.

2.       El demandado paga el otro 50% al presentar su contestación. Si no lo hace, el demandante pagará el restante 50% antes de expedirse el laudo.

TABLA DE ARANCELES ARBITRALES (UIT 2024)

·         DESALOJO Y/O COBRO DE ARRIENDOS: Un mes de renta o mínimo el 25% de la UIT o lo que sea mayor.

·         OTRAS DEMANDAS NO CUANTIFICABLES:  mínimo del 30% de la UIT.

Finalmente, adquirir un inmueble en remate es una excelente oportunidad para obtener propiedades a precios competitivos, siempre que se haga con la debida diligencia y preparación. Siguiendo los pasos adecuados y consultando con profesionales del sector, puedes minimizar riesgos y maximizas tus beneficios. Si te encuentras interesado en alguno de nuestros remates de inmuebles, considera contactarnos para que nuestros expertos te ofrezcan asesoría y apoyo durante todo el proceso.

Ahora que conoces todo sobre los remates de inmuebles, ¡descubre cómo esta información puede fortalecer tus estrategias como postor en una subasta en Lima! Puja Inmobiliaria está aquí para ayudarte a aprovechar al máximo estas oportunidades, brindándote la asesoría y el apoyo necesarios para tener éxito en tus inversiones.

FUENTES:

·         Diario Gestión (2023, 1 setiembre). Remates Judiciales: ¿cómo participar y cuáles son los requisitos para comprar inmuebles baratos? Recuperado a partir de https://gestion.pe/peru/remates-judiciales-como-participar-y-cuales-son-los-requisitos-para-comprar-inmuebles-baratos-noticia/

·         Urbania (2024, 18 abril). Remate judicial: qué es y cómo participar en un proceso. Blog de Urbania. Recuperado a partir de https://urbania.pe/blog/noticia/remate-judicial-que-es-y-como-participar-en-un-proceso/

·         CMS LAW TAX FUTURE (2024, 23 setiembre). ¿Cómo comprar un inmueble en un Remate Judicial? Blog de CMS LAW TAX FUTURE. Referencias Jurídicas. Recuperado a partir de https://cms.law/es/per/publication/como-comprar-un-inmueble-en-un-remate-judicial